コラム

 公開日: 2016-05-14 

土地ありきでの不動産投資は有利なの!?

以前、地主さんが相続対策で新築したあと10年くらい経った
収益物件を売却させていただいたことがあります。

計画の甘いものは土地が初めからある
地主さんでも、家賃保証付きでも、新築したものでも
困ったことになるものもあります。



具体的な数字は実際とは多少違いますがどのようなことだったのかを
書いてみます。

その地主の方は300坪の土地がありその上に建築費1億円のマンションを建てました。

土地は坪10万円の価値はあります。よって、土地代3000万円です。

満室時の家賃は700万円でした。

もともと土地はあったので、建築費1億円に対して年間家賃700万円なので、

投資利回りは7%と計画してたそうです。
(この時点で甘い)

新築時はハウスメーカーが家賃保証を付けてくれるので銀行も大家さんも
安心してたそうです。

しかしながら、家賃保証はずっと新築時の家賃設定は保証してくれません。

新築から10年後に家賃が下がってきてその家賃では、
銀行への返済が出来なくなり売却を検討しました。

その時に家賃が年間600万円だったとします。

この時に購入を検討するのは不動産投資家です。
不動産投資家が購入検討するには
投資利回りで考えます。

徳島での中古の不動産投資物件では利回りは10%程度は
欲しいと考える方がほとんどです。

10%なら売却価格は6000万円です。

築10年程度なので築浅を考慮して
利回り9%で売却できたとしても、
約6600万円くらいです。

建築当初金利2%で30年のローンを元利均等返済で組んだとしたら、

10年後の残債は約7800万円です。

このままでは抵当権の抹消ができません。

土地を持っていると言うだけで安易にマンション経営を行うと、
相続対策のつもりがマンションと土地を全て売らなければいけなくなる場合もあります。


上記の場合などは、何もしないで10年前に土地を売却しておいた方が良かったかもしれません。
10年間の地価の下落もありますしね。

また、土地ありきでは賃貸需要が長期間で見込めない地域でも
建てている物件も多くあります。




困ったことになる前に収益物件を売りたい方、
相続対策などで新築を検討している方、
ご相談いただければ個別に対応しますので
お早目にお問い合わせください。


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