コラム

 公開日: 2018-03-27 

賃貸中ファミリー向け区分マンションの不動産投資

自己資金の潤沢な方は初めから大きな物件を購入することも可能ですが、
普通のサラリーマンでいきなり数千万円以上の投資には勇気がいりますよね。

初心者のサラリーマン大家さんに比較的安心なのは
区分マンションの投資も良いかと思います。。
ただし、ワンルームではなく賃貸中のファミリー向けマンション投資です。




ファミリー向けマンションは不動産投資物件としては、ワンルームやアパート、マンション1棟より、
利回りは低く、見向きもしない方も多いと思います。

しかし、この方法で良い点は空室になったときの方が賃貸中より
高く売却できる可能性が大なところです。

なぜかといえば、賃貸中のファミリー向けマンションは、
実需用よりも安く売られていうことが多いのです。

自分が購入して住む方の方が圧倒的に多い(実需)のですが、
実需の方はわざわざ賃貸中のマンションなんて、見向きもしません。
よって、このような物件は、投資家しか買わないので
売値を安くしないと売れません。

いつ退去になるのかわからない物件を自分が住みたいのに買いませんよね。
しかしながら、投資家の方なら賃貸中のまま購入した方が良いですし、
何年か住んでいただければその間の家賃を差し引いた額以上で売れれば、
利益が出ます。


例えば、徳島市内で3LDKで実需なら1800万円で売却できる物件があります。

この物件を10万円の家賃で貸していたとしたら、
経費は管理費・修繕積立金・固定資産税で月当たり2万円とします。
毎月の収入は8万円
年間96万円の収入です。

1800万円の場合は利回り 約5.3%ですが、
賃貸中物件の場合1600万円程度(利回り約6%)で購入出来る場合もあります。

このような物件があれば比較的手堅い不動産投資になります。

リスクとしては、いつ退去するかわからないので、売却できる時期が不確定。
(ただし、家賃はその間ずっと入ってきます)

短期で退去した場合はクロス交換などのリフォーム費用を家賃で相殺できないなどです。
内装リフォーム費用などが90万円かかる場合は1年以上は住んでいただかないと
リフォーム費用が赤字になる可能性があります。

かぼちゃの馬車ではないですが「ローリスク・ハイリターン」なんて物件は
現実にはなかなかありません。

このような物件の投資は「ローリスク・ミドルリターン」くらいでしょうかね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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不動産投資アドバイザー 藤本忠昭

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